Kako do prve nekretnine?

Kako kupiti svoju prvu nekretninu, kuću ili stan? Pitanje je koje si postavljaju mnogi mladi bračni parovi u trenutku kad su troškovi života poprilično narasli.

Kako kupiti svoju prvu nekretninu, kuću ili stan? Pitanje je koje si postavljaju mnogi mladi bračni parovi u trenutku kad su troškovi života poprilično narasli.

Potraga za novim domom i kupnja prve nekretnine u mnogim slučajevima je vremenski dugotrajan proces. Od kuda krenuti, gdje tražiti nekretnine, koji oblik financiranja odabrati i koga pitati za pomoć, neka su od brojnih pitanja koja se javljaju.

Budući da to nije beznačajna odluka, već upravo suprotno, dugoročna investicija u budućnost, potrebno je sve temeljito planirati unaprijed.

Osim željene lokacije, treba odlučiti o vrsti nekretnine, željenoj kvadraturi, broju soba, dostupnosti parkinga ili garaže i slično.

Ako se radi o stanu, bitno je na kojem je katu i postoji li lift. Također, blizina škole, vrtića, prodavaonice i posla neke su od prednosti koje bi mogle suziti izbor.

Teško je pronaći nekretninu koja bi potpuno odgovarala kupcu, stoga treba vidjeti koje su to stavke od kojih je spreman odustati.

U nastavku teksta, saznat ćete kako do prve nekretnine, koji su oblici financiranja i na što treba obratiti pozornost.

Oblici financiranja za kupnju prve nekretnine

Ako uzmemo u obzir da je u siječnju 2024, prosječna neto plaća u Hrvatskoj iznosila 1.239,00 eura, tada si zaposleni mladi bračni par koji traži nekretninu može priuštiti prihvatljivu prvu nekretninu.

Međutim, treba uzeti u obzir buduće financijske i životne planove, te prethodna kreditna opterećenja.

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), putem koje je uveden program subvencioniranja stambenih kredita još 2017. godine, zahtjeve je primala do 31. prosinca 2023. godine.

Nije poznato hoće li novi program krenuti u 2024. godini. Poznato je tek kako je u izradi novi model APN-a.

Program je namijenjen za građane Republike Hrvatske, mlađe od 45 godina koji nemaju nekretninu u svom vlasništvu te ispunjavaju ostale uvjete.

Stambeni kredit

Stambeni krediti se odobravaju za kupnju nekretnine, ali moguće je zatražiti kredit za nadogradnju, adaptaciju, izgradnju i rekonstrukciju nekretnine.

Kao polazišna točka u istraživanju povoljnih stambenih kredita može poslužiti kreditni kalkulator usporedbi opcija stambenih kredita.

Za izračun kreditne sposobnosti se koristi prosječna neto plaća iz 2023. godine u iznosu od 1.131,00 eura.

Kod ugovaranja stambenog kredita važno je i da nova nekretnina ima sređene sve papire. Uvjerite se kako nekretnina ima upisanu uporabnu dozvolu u ZK (zemljišnoknjižni) izvadak.

Na tržištu nekretnina puno je nelegalnih objekata i nesređenih vlasničkih odnosa. Stoga treba biti oprezan, a od velike pomoći u potrazi može biti agencija za nekretnine.

Kreditna sposobnost

Kako izračunati kreditnu sposobnost?

Ako su vaša primanja ispod tog iznosa (1.131,00 eura), kreditnu sposobnost dobit ćete dijeljenjem vaše prosječne neto plaće u zadnja 3 mjeseca s 4.

Primjerice, prosjek vaše neto plaće u posljednja 3 mjeseca bio je 800,00 eura. Vaš izračune kreditne sposobnosti je slijedeći:

800,00/4 = 200,00 eura što bi u prijevodu značilo da je 200,00 eura maksimalni iznos vaše mjesečne rate kredita. Naravno, u slučajevima da ne postoje dodatna zaduženja.

Ako je prosjek zadnje 3 plaće minimalno 1.131,00 euro ili više, tada se oduzima fiksni iznos od 754,00 eura. Uzmimo za primjer da je prosječna neto plaća u posljednja 3 mjeseca 1.300,00 eura. Izračun će izgledati ovako:

1.300,00 - 754,00 = 546,00 eura, dobiveni iznos potrebno je podijeliti s iznosom rate željenog kredita. Ukoliko rezultat iznosi 1 ili više, tada je moguće dobiti kredit u željenom iznosu.

Štednja i ulaganje

Financiranje prve nekretnine može se postići dugoročnim ulaganjima u dionice, investicijsko zlato ili kriptovalute. No, treba imati na umu da su sva ulaganja rizična i da garancija ne postoji.

Štednja u banci je stvar prošlosti jer su kamatne stope sa 6 % pale na svega 0,1 %. Diverzificiranim ulaganjem u dionice smanjuje se rizik, ali je potreban određeni vremenski period kako bi se sve isplatilo. Isto vrijedi i za tržište kriptovaluta, uz nešto veći rizik.

Ulaganje u zlato oslobođeno je poreza i poprilično je popularno među Hrvatima. Cijena investicijskog zlata raste u prosjeku oko 8 % godišnje.

Ipak, većina Hrvata upravo kao glavni oblik štednje i zadržavanje vrijednosti novca vidi ulaganje u nekretnine. No nisu svi u mogućnosti imati dodatnu nekretninu kao oblik štednje.

Porez na prvu nekretninu

Porezna stopa na promet nekretnina iznosi 3 % od tržišne cijene nekretnine i plaća ju kupac, stjecatelj nekretnine. Promet nekretnina potrebno je prijaviti nadležnoj Poreznoj upravi u roku od 30 dana.

Plaćanje poreza moguće je ispuniti i putem obročne otplate uz godišnju kamatnu stopu od 7%.

Tko ne plaća porez na promet nekretnina? Kupac nekretnine ne plaća porez kad kupuje novogradnju od pravne osobe koja je u sustavu PDV-a.

Promet nekretnina prijavljuje javni bilježnik u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji. Tako da u tom slučaju kupac ne mora dodatno i naknadno prijavljivati promet nekretnina.

Postoje određene iznimke za oslobođenja plaćanja poreza na promet nekretnina za građane kod vraćanja oduzete imovine, kupnje stana gdje su imali stanarsko pravo, doživotnog uzdržavanja i sl.

Točnije porez na promet nekretnina ne plaća se u osam slučajeva:

Porez na promet nekretnina ne plaćaju:

1. Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu

2. diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina

3. osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina

4. prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu

5. građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu

6. osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva

7. bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju

8. osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

Nekad su građani bili oslobođeni plaćanja poreza na prvu nekretninu do 50 m2, no ta je mjera ukinuta.

Suradnja s agencijama za nekretnine

Kupnja prve nekretnine vremenski je zahtjevan proces. Potrebno je provjeriti vlasničke papire, uporabnu dozvolu, odnosno je li nekretnina legalna.

Osim toga, postoji li upis u gruntovnici i katastru te posjeduje li odgovarajući energetski certifikat.

Potragu za nekretninom uvelike olakšava suradnja s agencijom za nekretnine, koja skraćuje vremenski rok i aktivno sudjeluje u nabavci svih potrebnih papira i dokumentacije.

Na taj način se vrlo precizno mogu odrediti svi mogući troškovi koji mogu nastati prilikom stjecanja nekretnine.