Kako izračunati porez na kupnju nekretnine u Hrvatskoj?

Dosta je rasprave u posljednje vrijeme oko poreza na nekretnine, pa smo odlučili pripremiti članak koji će vam poslužiti kao vodič. 

U članku ćete saznati kad plaćate porez na promet nekretnina, kad se plaća PDV na nekretnine, koja su oslobođenja i što predstavlja novi porez na nekretnine koji dolazi u siječnju.

Porez na promet nekretnina naknada je koju plaćate državi u kojoj kupujete nekretninu. Predmet oporezivanja je promet nekretnina, pri čemu se određuje tržišna vrijednost nekretnine.

Porez na promet nekretnina u RH iznosi 3 %. Primjerice, tržišna vrijednost nekretnine koju želite kupiti je 315.000,00 eura.

U kalkulator upisujete:

315.000,00 x 0.03 = 9.450,00 eura poreza za platiti

Što je tržišna vrijednost nekretnine? Prema definiciji porezne uprave, tržišna vrijednost nekretnine je cijena koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku plaćanja nekretnine.

Bitno je istaknuti da porezna uprava kao vrijednost nekretnine uglavnom prihvaća vrijednost kupoprodajne cijene navedene u ugovoru o kupoprodaji, no ukoliko je ta cijena dosta manja od cijene zabilježene za slične nekretnine na toj lokaciji porezna uprava zadržava pravo odrezati porez prema vlastitoj procjeni ili pozvati poreznog obveznika da opravda cijenu iz ugovora. 

Što je promet nekretnina? Prometom nekretnina smatra se stjecanje nekretnine na koju se ne plaća PDV (porez na dodanu vrijednost). Drugim riječima, postoje različiti oblici ili načini stjecanja nekretnina. 

Pa s obzirom na način stjecanja, stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretnina ili je oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina ukoliko je otuđitelj obveznik PDV-a..

Na koji način se može steći nekretnina?

Stjecanje nekretnine može biti putem kupoprodajnog ugovora, zamjenom, nasljeđivanjem, darovanjem, stjecanje unošenjem i izuzimanjem nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje na temelju zakona i dr. (ZPPN).

Kad se plaća PDV na nekretnine i tko plaća PDV?

PDV se plaća u slučaju da stječete nekretninu od poreznog obveznika koji je upisan u registar obveznika PDV-a.  Što znači da vas, kao kupca, nekretnina u neto iznosu košta isto, jedina razlika je što u ovom slučaju nemate trošak dodatnih 3 % poreza na nekretnine. 

Otuđitelj ili prodavatelj nekretnine plaća PDV na cijenu u ugovoru o kupoprodaji ako je nekretnina prodana u tijeku gradnje i ako se nekretnina proda unutar dvije godine od izdavanja pravomoćne uporabne dozvole. 

Isti će biti oslobođen obveze plaćanja PDV-a novoizgrađene nekretnine isključivo ako je ista dvije ili više godina bila u uporabi i to može dokazati poreznoj upravi na temelju računa za komunalije, ugovora o najmu ili slično. 

Ukoliko je nekretnina bila u uporabi dvije ili više godina od izdavanja pravomoćne uporabne dozvole otuđitelj ili prodavatelj više nije obveznik PDV-a, što znači da Kupac u tom trenutku postaje obveznik poreza na promet nekretnina od 3% pri kupnji nekretnine.

Ako se prodaje građevinsko zemljište od vlasnika koji je upisan u registar obveznika PDV-a, tada prodavatelj zemljišta obračunava PDV po stopi od 25 %. Primjerice, građevinsko zemljište koje želite kupiti je prodajne cijene koja iznosi 100.000,00 eura, izračun PDV-a na nekretnine je sljedeći:

U kalkulator upisujete:

100.000,00/1.25 = 80.000,00

80.000,00 x 0.25 = 20.000,00 

Što znači da prodavatelj koji je odredio kupoprodajnu cijenu od 100.000,00 prema poreznoj prosljeđuje 20.000,00 koje ste vi kao kupac platili. Osnovica za izračun PDV-a je u ovom slučaju 80.000,00. Na osnovicu se obračunava PDV od 25 %.

Stjecanje poljoprivrednog i šumskog zemljišta oslobođeno je plaćanja PDV-a, s tim da kupac zemljišta plaća 3% poreza na promet nekretnina.

Oporezivanje ovisi o statusu isporučitelja ili primatelja građevine ili zemljišta te statusu građevine (nekorištena ili korištena) ili zemljišta (poljoprivredno ili građevinsko).

Ako se na građevinsko zemljište ne plaća PDV, tada se plaća porez na promet nekretnina od 3 %.

Kupac nekretnine

Kupac nekretnine može biti oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina pod određenim uvjetima. Već smo ranije spominjali tko je sve oslobođen i u kojim situacijama. 

U članku: Kako do prve nekretnine? Spominjali smo na koga se odnosi oslobođenje plaćanja poreza na nekretnine.

U slučaju da kupac nekretnine nije oslobođen plaćanja poreza, on ima 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina platiti poreznu obvezu.

Javni bilježnik je taj koji je u obvezi poreznoj upravi dostaviti ugovor o kupoprodaji čim se sklopi. Kupac više nije u toj obvezi. Više se ne ispunjava prijava i podnosi poreznoj upravi, već sve ide elektronski preko javnog bilježnika.

 

S datumom: 1. siječnja 2025. godine, dakle od ove godine, najavljene su nove mjere koje donose značajne olakšice za kupce prve nekretnine. Iako nacionalni plan stambene politike još uvijek nije u cijelosti završen, ministar je najavio kako će se olakšice retroaktivno odnositi na sve koji potpišu ugovore od 1. siječnja 2025 godine.

Nove mjere stambene politike odnose se na olakšice:

• povrat polovice plaćenog PDV-a za novogradnju
• za kupnju rabljenih nekretnina od fizičke osobe predviđen je povrat poreza na promet nekretnina u iznosu od 3 % kupoprodajne cijene.

 

Kriterij za ostvarenje olakšica:

• maksimalna starosna dob kupca je ograničena na 45 godina,
• kvadratura stambene jedinice,
• drugi uvjeti koji se odnose na ukupnu cijenu i prijavu prebivališta.

 

Do ožujka 2025. godine se očekuje kako će pravilnici biti doneseni u potpunosti te će kupci biti u mogućnosti podnijeti zahtjeve za povrat poreza.

 

Porez na kuće za odmor

Vlasnik kuće za odmor može biti fizička ili pravna osoba, a visinu iznosa poreza na kuće za odmor propisuje općina ili grad.

Visina poreza na kuće za odmor kreće se između 0.66 i 5.00 eura po kvadratnom metru korisne površine. Ovisno o mjestu, starosti, stanju infrastrukture te drugim okolnostima bitnim za korištenje kuće za odmor.

Prijava poreza na kuće za odmor se ne podnosi svake godine, prijavu je potrebno napraviti u trenutku stjecanja nekretnine. 

Do sada je ovaj porez  uvelo 463 od 556 lokalnih jedinica u RH. Većina po stopi od 1.99 eura godišnje.

Tko je obveznik? Obveznik poreza na kuće za odmor je svaka fizička osoba koja nema prijavljeno prebivalište na adresi na kojoj se nalazi nekretnina kao i pravne osobe koje su vlasnici kuća za odmor. 

Izračun poreza na kuće za odmor:

Kuća za odmor: 150 m2

1.99 eura po kvadratu

U kalkulator upišite:

150 x 1.99 = 298.50 eura za platiti godišnje

Tko je oslobođen poreza na promet nekretnina?

Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, porez na nekretnine ne plaćaju:

ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fondacije, i sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina

diplomatska ili konzularna predstavništva strane države, pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina, 

osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina, 

prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu, 

građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo, ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava, prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo, 

zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,

bračni drug, potomci i preci u ravnoj liniji, te posvojenici i posvojitelji koji u odnosu na primatelja uzdržavanja stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju,

Prema Obiteljskom zakonu i Zakonu o životnom partnerstvu osobe istog spola članovi izvanbračne zajednice i neformalni životni partneri ostvaruju ista prava kao i bračni drugovi kad nekretninu stekne izvanbračni drug ili neformalni životni partner na osnovi ugovora o doživotnom uzdržavanju.

Izvanbračna zajednica muškarca i žene je zajednica koja traje najmanje 3 godine ili kraće ako je u njoj rođeno zajedničko dijete ili je nastavljena sklapanjem braka.

Neformalni životni partneri su osobe istog spola koje žive u zajednici obiteljskog života, a nisu sklopili životno partnerstvo pred nadležnim tijelom, pod uvjetom da zajednica traje najmanje 3 godine.

Novi porez na nekretnine

Država je procijenila kako je na tržištu “previše iznajmljivača” i želi smanjiti broj nekretnina za kratkoročni najam.

Prema onome što je do sada najavljeno jedinice lokalne samouprave će od 1. siječnja 2025. biti dužne uvesti porez na nekretnine. I to u rasponu od 0.60 do 8.00 eura po kvadratu. 

Međutim, moći će od obveze plaćanja poreza osloboditi socijalno ugrožene građane te „zonirati“ nekretnine.

Kako izbjeći porez na nekretnine? 

Da bi se izbjegao novi porez na nekretnine vlasnik ili s njim povezana osoba treba živjeti u nekretnini (biti prijavljena) najmanje 10 mjeseci godišnje.

Uvijek postoji mogućnost novčane kazne za izbjegavanje porezne obveze. Ne preporučuje se niti izbjegavanje ostalih oblika poreznih davanja državi tijekom stjecanja nekretnina.

Još uvijek se ne zna koliko će točno iznositi novi porez na nekretnine tako da se ne zna hoće li za vlasnike biti isplativiji novi ili stari porez na kuće za odmor (kratkoročni najam).

U svakom slučaju, ako ste i dalje u bilo kakvoj nedoumici oko dodatnih troškova za kupnju nove nekretnine, budite slobodni nam se obratiti. Naš stručnjak za imovinsko-pravne poslove još se nije susreo s nekretninom za čije papire nije našao lijek.