Novogradnja, prodaja i kupovina stanova u 2024. godini

Kupovina i prodaja stana u novogradnji može biti stresan proces koji uvelike mogu pojednostaviti kvalitetne i pravovremene informacije.
Razlozi za odluku o kupnji stana u novogradnji usko su vezani za sve prednosti koje takva vrsta nekretnine osigurava novim kupcima.
Najčešće se ljudi odlučuju za kupovinu stana koji je u fazi izgradnje. Njima je važno da se mogu s investitorom dogovoriti oko završnih radova u cijeni stana ili uz određenu nadoplatu. To se odnosi na podove i zidove, rasvjetu i sl., ako je to moguće.
Iako je kamatna stopa na stambene kredite niža (sada iznosi 4 %) u odnosu na 2008. godinu (6.5 %), cijena kvadrata je viša za oko 70 %.
Nagli rast cijena nekretnina krenuo je 2018. godine i danas smo došli do gotovo 50 % viših cijena nego što je to bio slučaj prije šest godina.
U nastavku teksta možete saznati informacije koje je potrebno uzeti u obzir ako se odlučite na kupovinu nekretnine u novogradnji.
Zašto novogradnja
Stanovi u novogradnji i dalje su dosta traženi na tržištu nekretnina unatoč inflaciji i porastu cijena. Tako je potražnja za novoizgrađenim stanovima i dalje velika ako ju usporedimo s potražnjom za stambenim prostorima koji su izgrađeni puno prije.
Skupi energenti i održavanje sve su važnija polazišna točka pri odabiru nekretnine. Kupci ne žele plaćati skupe adaptacije i skupe režije za energetski neučinkovite stanove.
Kupci stanova na Makarskoj rivijeri ne žele ni trošiti dragocjeno vrijeme i brinuti se oko angažiranja majstora za renovaciju nekretnine, do kojih je sve teže i teže doći.
Ljudi kupuju stanove za vlastito korištenje, ali raste i broj onih koji nekretninu kupuju kao ulaganje, kako bi ju poslije mogli dati u kratkoročni ili dugoročni najam. Kupovinom stana žele sačuvati vrijednost novca, a i potencijalno zaraditi određeni postotak tijekom vremena.
Prema nekim analizama, povećana je potražnja i kupoprodaja stanova u mjestima koja se nalaze u neposrednoj blizini većih gradova u Hrvatskoj.
Skupi kvadrati stanova u novogradnji prodaju se i prije završene gradnje stambenih jedinica. Zbog skupih kvadrata, 25 od 100 kupaca nekretnina na moru su stranci.
U Makarskoj često su kupci ti koji se nakon mirovine žele skrasiti na jednom od najljepših dijelova jadranske obale.
Njima je puno lakše doći do sredstava i izvora financiranja (stambeni krediti). Premda prema nekim pokazateljima Hrvatski građani imaju najpovoljnije kamatne stope na stambene kredite u Europi.
Prednosti novogradnje
- Energetska učinkovitost zgrade, izolacija, grijanje i hlađenje (A+, A i B)
- Osiguran parking, garaža
- Nema dodatnih ulaganja i popravaka
- Niži troškovi režija
- Garancija na novogradnju do 10 godina
- Uporabna dozvola za građevinu
- Vlasnički list za posebnu uporabnu jedinicu (stan, apartman)
Cijena novogradnje
Iako su cijene novogradnje u startu nešto više od cijena starijih nekretnina, dugoročno gledano novi stanovi zahtijevaju puno niže ulazne troškove u smislu adaptacije i u smislu troškova režija.
Cijena novih stanova ovisi o nekoliko čimbenika. Prije svega, cijena je povezana s atraktivnosti lokacije, cijenom zemljišta, brojem kvadrata stambene površine, parkirnim mjestom, postoji li balkon ili terasa te podrum, katnosti te naravno s pogledom na more.
Osim toga, cijena će ovisiti o cijeni građevinskog zemljišta, projektantu, investitorima, izvođačima radova i materijalima (trošak građenja).
Dakle na sve moguće troškove koji će potencijalno nastati dodaje se određeni postotak koji predstavlja zaradu za investitore i PDV od 25 % koji će se ukalkulirati u finalnu cijenu.
Zarada investitora u pravilu je negdje između 5 i 20 % od ukupnog iznosa. U posljednjih nekoliko godina situacija na tržištu je takva da se njihova dobit blago smanjila jer su troškovi građenja u posljednje 4 godine eksponencijalno narasli.
Porez na promet nekretninama
Plaća li se porez na promet nekretninama u novogradnji? Kod poreza na promet nekretninama potrebno je provjeriti je li investitor fizička osoba ili trgovačko društvo koje je u sustavu PDV-a.
Ako je investitor fizička osoba koja nije u sustavu PDV-a, tada je kupoprodajna cijena stana iskazana bez PDV-a.
Na tu cijenu kupac stana plaća 3 % poreza na promet nekretninama. Porez na promet nekretninama plaća se sukladno odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina.
Kada je investitor trgovačko društvo koje je u sustavu PDV-a onda kupac nije obveznik poreza na promet nekretninama i u tom smislu ne plaća ništa.
Prije kupnje stana u novogradnji
Kupci trebaju sagledati sve potencijalne troškove koji mogu nastati.
- Odrediti lokaciju stana na kojoj bi stjecatelj nekretnine želio kupiti svoj novi stan. Ako možete probajte biti što fleksibilniji jer ćete tako prije pronaći povoljan stan u novogradnji.
- Provjeriti svoju kreditnu sposobnost. Drugim riječima, prikupiti sve informacije i napraviti analizu kreditora. Pokušajte pripremiti dugoročni financijski plan i odrediti količinu novca s kojom raspolažete.
- Budite realni kad su u pitanju vaše vlastite financijske mogućnosti bez obzira kupujete li stan s cjeloživotnom ušteđevinom ili stambenim kreditom.
- Uvijek postoji određeni kamatni rizik kad stupite u dugoročni odnos s bankom. Dobro proučite plan otplate i procijenite hoće li to utjecati na životni standard (mjesečna rata ne bi trebala prelaziti ⅓ mjesečnih prihoda).
- Provjeriti nalazi li se željena nekretnina u sustavu PDV-a.
- Provjeriti vlasništvo, građevinsku dozvolu i pravomoćnost građevinske dozvole.
- Agencija za nekretnine pravi je izvor svih mogućih i dostupnih informacija što vam može uštedjeti puno vremena i živaca.