Novogradnja, prodaja i kupovina stanova u 2024. godini

Novogradnja, prodaja i kupovina stanova u 2024. godini

Stanovi u novogradnji i dalje su dosta traženi na tržištu nekretnina unatoč inflaciji i porastu cijena.

Kupovina i prodaja stana u novogradnji može biti stresan proces koji uvelike mogu pojednostaviti kvalitetne i pravovremene informacije. 

Razlozi za odluku o kupnji stana u novogradnji usko su vezani za sve prednosti koje takva vrsta nekretnine osigurava novim kupcima.

Najčešće se ljudi odlučuju za kupovinu stana koji je u fazi izgradnje. Njima je važno da se mogu s investitorom dogovoriti oko završnih radova u cijeni stana ili uz određenu nadoplatu. To se odnosi na podove i zidove, rasvjetu i sl., ako je to moguće.

Iako je kamatna stopa na stambene kredite niža (sada iznosi 4 %) u odnosu na 2008. godinu (6.5 %), cijena kvadrata je viša za oko 70 %.

Nagli rast cijena nekretnina krenuo je 2018. godine i danas smo došli do gotovo 50 % viših cijena nego što je to bio slučaj prije šest godina.

U nastavku teksta možete saznati informacije koje je potrebno uzeti u obzir ako se odlučite na kupovinu nekretnine u novogradnji.

Zašto novogradnja

Stanovi u novogradnji i dalje su dosta traženi na tržištu nekretnina unatoč inflaciji i porastu cijena. Tako je potražnja za novoizgrađenim stanovima i dalje velika ako ju usporedimo s potražnjom za stambenim prostorima koji su izgrađeni puno prije.

Skupi energenti i održavanje sve su važnija polazišna točka pri odabiru nekretnine. Kupci ne žele plaćati skupe adaptacije i skupe režije za energetski neučinkovite stanove.

Kupci stanova na Makarskoj rivijeri ne žele ni trošiti dragocjeno vrijeme i brinuti se oko angažiranja majstora za renovaciju nekretnine, do kojih je sve teže i teže doći.

Ljudi kupuju stanove za vlastito korištenje, ali raste i broj onih koji nekretninu kupuju kao ulaganje, kako bi ju poslije mogli dati u kratkoročni ili dugoročni najam. Kupovinom stana žele sačuvati vrijednost novca, a i potencijalno zaraditi određeni postotak tijekom vremena.

Prema nekim analizama, povećana je potražnja i kupoprodaja stanova u mjestima koja se nalaze u neposrednoj blizini većih gradova u Hrvatskoj. 

Skupi kvadrati stanova u novogradnji prodaju se i prije završene gradnje stambenih jedinica. Zbog skupih kvadrata, 25 od 100 kupaca nekretnina na moru su stranci.

U Makarskoj često su kupci ti koji se nakon mirovine žele skrasiti na jednom od najljepših dijelova jadranske obale.

Njima je puno lakše doći do sredstava i izvora financiranja (stambeni krediti). Premda prema nekim pokazateljima Hrvatski građani imaju najpovoljnije kamatne stope na stambene kredite u Europi.

Prednosti novogradnje

  • Energetska učinkovitost zgrade, izolacija, grijanje i hlađenje (A+, A i B)
  • Osiguran parking, garaža 
  • Nema dodatnih ulaganja i popravaka
  • Niži troškovi režija
  • Garancija na novogradnju do 10 godina
  • Uporabna dozvola za građevinu
  • Vlasnički list za posebnu uporabnu jedinicu (stan, apartman)

Cijena novogradnje

Iako su cijene novogradnje u startu nešto više od cijena starijih nekretnina, dugoročno gledano novi stanovi zahtijevaju puno niže ulazne troškove u smislu adaptacije i u smislu troškova režija.

Cijena novih stanova ovisi o nekoliko čimbenika. Prije svega, cijena je povezana s atraktivnosti lokacije, cijenom zemljišta, brojem kvadrata stambene površine, parkirnim mjestom, postoji li balkon ili terasa te podrum, katnosti te naravno s pogledom na more. 

Osim toga, cijena će ovisiti o cijeni građevinskog zemljišta, projektantu, investitorima, izvođačima radova i materijalima (trošak građenja).

Dakle na sve moguće troškove koji će potencijalno nastati dodaje se određeni postotak koji predstavlja zaradu za investitore i PDV od 25 % koji će se ukalkulirati u finalnu cijenu.

Zarada investitora u pravilu je negdje između 5 i 20 % od ukupnog iznosa. U posljednjih nekoliko godina situacija na tržištu je takva da se njihova dobit blago smanjila jer su troškovi građenja u posljednje 4 godine eksponencijalno narasli. 

Porez na promet nekretninama

Plaća li se porez na promet nekretninama u novogradnji? Kod poreza na promet nekretninama potrebno je provjeriti je li investitor fizička osoba ili trgovačko društvo koje je u sustavu PDV-a. 

Ako je investitor fizička osoba koja nije u sustavu PDV-a, tada je kupoprodajna cijena stana iskazana bez PDV-a. 

Na tu cijenu kupac stana plaća 3 % poreza na promet nekretninama. Porez na promet nekretninama plaća se sukladno odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina.

Kada je investitor trgovačko društvo koje je u sustavu PDV-a onda kupac nije obveznik poreza na promet nekretninama i u tom smislu ne plaća ništa.

Prije kupnje stana u novogradnji

Kupci trebaju sagledati sve potencijalne troškove koji mogu nastati. 

  • Odrediti lokaciju stana na kojoj bi stjecatelj nekretnine želio kupiti svoj novi stan. Ako možete probajte biti što fleksibilniji jer ćete tako prije pronaći povoljan stan u novogradnji.
  • Provjeriti svoju kreditnu sposobnost. Drugim riječima, prikupiti sve informacije i napraviti analizu kreditora. Pokušajte pripremiti dugoročni financijski plan i odrediti količinu novca s kojom raspolažete. 
  • Budite realni kad su u pitanju vaše vlastite financijske mogućnosti bez obzira kupujete li stan s cjeloživotnom ušteđevinom ili stambenim kreditom.
  • Uvijek postoji određeni kamatni rizik kad stupite u dugoročni odnos s bankom. Dobro proučite plan otplate i procijenite hoće li to utjecati na životni standard (mjesečna rata ne bi trebala prelaziti ⅓ mjesečnih prihoda).
  • Provjeriti nalazi li se željena nekretnina u sustavu PDV-a.
  • Provjeriti vlasništvo, građevinsku dozvolu i pravomoćnost građevinske dozvole.
  • Agencija za nekretnine pravi je izvor svih mogućih i dostupnih informacija što vam može uštedjeti puno vremena i živaca.