Tabularna izjava u kupoprodaji nekretnine u Hrvatskoj

Kada kupujete nekretninu u Hrvatskoj, završni korak da biste postali pravno priznati vlasnik jest pribavljanje tabularne izjave od prodavatelja.

Tabularna izjava ili tabularna isprava kao dokument predstavlja točku na i u procesu kupoprodaje: njome prodavatelj potvrđuje da je primio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu te daje suglasnost kupcu za upis vlasništva u zemljišne knjige.

Bez tabularne izjave, čak i uz uredno potpisan kupoprodajni ugovor, kupac ne može postati formalno upisan kao vlasnik nekretnine.

 

Što je tabularna izjava?

Tabularna izjava ili tabularna isprava (lat. clausula intabulandi) je pisana izjava prodavatelja nekretnine kojom on izričito i neopozivo potvrđuje da je nekretnina u cijelosti plaćena te dopušta kupcu uknjižbu prava vlasništva na sebe.

Drugim riječima, to je formalna suglasnost dosadašnjeg vlasnika da se novi vlasnik upiše u zemljišne knjige. Ova izjava može biti dio samog kupoprodajnog ugovora (u obliku posebne klauzule) ili izdana kao zaseban dokument nakon potpisivanja ugovora o kupoprodaji.

U svakom slučaju, tabularna izjava mora biti ovjerena:

• (potpis prodavatelja potvrđen) kod javnog bilježnika da bi imala pravnu valjanost za zemljišnoknjižni upis.

 

Tabularna izjava je ključna jer predstavlja pravni temelj za uknjižbu. Bez nje novi vlasnik ostaje samo u obveznopravnom odnosu s prodavateljem (ima papirnati ugovor), ali ne stječe i stvarno pravo vlasništva vidljivo u javnim evidencijama.

Upis u zemljišne knjige je u hrvatskom pravu nužan da bi se kupac smatrao vlasnikom nekretnine, a upravo tabularna izjava omogućuje taj upis.

Stoga se ova izjava ponekad naziva i “punomoć za uknjižbu” koju prodavatelj daje kupcu.

Prema članku 55. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, valjana tabularna isprava (isprava podobna za uknjižbu) temeljni je preduvjet za stjecanje vlasništva u zemljišnim knjigama, a tabularna izjava čini njezin najvažniji dio.

 

Zašto je tabularna izjava važna?

Bez tabularne izjave kupoprodaja nekretnine nije do kraja provedena. U hrvatskom pravnom sustavu vlasništvo nad nekretninom stječe se tek upisom u zemljišne knjige, ne samim potpisom ugovora.

Potpisani kupoprodajni ugovor predstavlja samo pravni temelj stjecanja (npr. obveznopravni odnos), ali pravo vlasništva nastaje tek uknjižbom.

Za tu uknjižbu ključan je prodavateljev pristanak u obliku tabularne izjave.

U praksi to znači da kupac bez tabularne izjave nema pravnu mogućnost upisati se kao vlasnik, što može uzrokovati niz problema. Primjerice, dok nije upisan kao vlasnik, kupac ne može nekretninu dalje prodati, staviti je pod hipoteku ili dokazati svoje vlasništvo u pravnim poslovima koji to zahtijevaju.

Također, budući da su zemljišne knjige javne, treće osobe mogu imati prednost ako se upišu prije vas. Tabularna izjava osigurava da prijenos vlasništva bude formalno dovršen i vidljiv svima, čime se štite interesi kupca, ali i pravna sigurnost prometa nekretnina.

Drugim riječima, tabularna izjava daje “zeleno svjetlo” zemljišnoknjižnom sudu da provede promjenu vlasništva.

Zemljišnoknjižni sud (gruntovnica) o prijenosu odlučuje isključivo na temelju valjanog prijedloga za upis i priloženih tabularnih isprava, bez ikakve usmene rasprave ili saslušanja stranaka.

Ako nedostaje tabularna izjava, sud će odbiti upis prava vlasništva, čak i ako postoji uredan ugovor o kupoprodaji. Zbog toga je ova izjava neizostavan dokument za pravnu realizaciju kupoprodaje nekretnine.

 

Kada se izdaje i kako se koristi tabularna izjava?

Tabularna izjava se izdaje u trenutku ispunjenja financijskih obveza kupca, odnosno nakon što je kupac isplatio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu prodavatelju.

Dva su moguća scenarija, od kojih je jedan:

• prodavatelj i kupac potpišu kupoprodajni ugovor kod javnog bilježnika,
• a zatim kupac isplati cjelokupnu dogovorenu cijenu (prema uvjetima ugovora).
• kada prodavatelj potvrdi primitak cjelokupnog iznosa, tada prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu i ovjerava svoj potpis kod bilježnika, te predaje tu ovjerenu izjavu kupcu
• kupac s tabularnom izjavom putem javnog bilježnika potom podnosi zemljišnoknjižnom odjelu zahtjev za uknjižbu prava vlasništva (gruntovnici), prilažući tu izjavu i ugovor kao dokaz pravnog temelja.
• Nakon što gruntovnica obradi zahtjev, kupac će biti upisan kao novi vlasnik, čime je prijenos vlasništva dovršen..

 

Drugi scenarij:

• Kupac izvrši uplatu cjelokupne kupoprodajne cijene prema predugovoru
• prodavatelj i kupac potpišu kupoprodajni ugovor kod javnog bilježnika, a kupoprodajni ugovor u sebi kao posebnu klauzulu sadrži tabularnu izjavu
• odmah nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji kupac može putem javnog bilježnika predati zahtjev za uknjižbu, bez ikakvog dodatnog čekanja.

 

Bitno je znati da tabularna izjava može biti unaprijed uključena u sam kupoprodajni ugovor ili izdana kao poseban dokument kasnije.

Gdje se “vadi” tabularna izjava? Ne postoji šalter ili obrazac u državnoj upravi na kojem jednostavno podignete gotovu tabularnu izjavu, ona je dokument koji sastavljaju i potpisuju ugovorne strane, uz stručnu pomoć pravnika.

U praksi tabularnu izjavu najčešće sastavlja odvjetnik, pravnik ili javni bilježnik. Nerijetko i agencija za nekretnine ima pripremljene predloške putem svoje pravne službe).

Sam tekst izjave prilagođava se konkretnom ugovoru i nekretnini, ali uvijek mora sadržavati zakonom propisane elemente (opisane u nastavku).

Nakon što se usuglasi tekst, prodavatelj osobno daje i potpisuje tu izjavu kod javnog bilježnika, koji ovjerava njegov potpis. Time izjava postaje službeno valjana za zemljišne knjige.

Napomena: Često kupac i prodavatelj dogovore deponiranje tabularne izjave kod javnog bilježnika ili agencije do isplate.

Nakon što bilježnik potvrdi da je uplata u cijelosti izvršena, predaje ovjerenu tabularnu izjavu kupcu.

 

Sadržaj tabularne izjave

Tabularna izjava spada u “knjižne isprave”, dokumente koji služe kao temelj za dopuštanje upisa prava u zemljišnu knjigu. Da bi tabularna izjava bila pravovaljana i provediva, mora ispunjavati nekoliko ključnih formalnih uvjeta.

Prije svega, mora sadržavati:

• točan podatak o nekretnini na koju se odnosi (jedinstvenu oznaku čestice, z.k. uloška, adresu, opis, itd.),
• zatim mora sadržavati izričitu izjavu dosadašnjeg vlasnika (onoga čije se pravo prenosi) da bezuvjetno pristaje na uknjižbu prava vlasništva u korist kupca,
• te na kraju mora biti potpisana od prodavatelja i taj potpis mora biti ovjeren kod bilježnika.
• Drugim riječima, precizan opis nekretnine, jasna suglasnost prodavatelja i njegov ovjereni potpis tri su osnovna elementa bez kojih zemljišnoknjižni sud neće dozvoliti upis vlasništva.
• Uz ove nužne elemente, u praksi se u tabularnu izjavu uključuju i identifikacijski podaci stranaka te potvrda da je kupoprodajna cijena plaćena, radi jasnoće i dokazivanja ispunjenja uvjeta.

 

Svaka riječ je važna, naročito dio kojim prodavatelj “daje bezuvjetnu suglasnost kupcu da se uknjiži kao vlasnik”.

Upravo zbog toga zakon strogo zahtijeva takav izričit pristanak:

• sud neće dopustiti upis ako izjava nije formulirana kao nedvosmisleno odobrenje upisa prava vlasništva na kupca.

 

Tekst tabularne izjave

Imajte na umu da je svaki slučaj specifičan pa tekst izjave treba prilagoditi konkretnoj situaciji nekretnine i ugovora.

Savjet: Prije korištenja bilo kojeg predloška tabularne izjave, preporučljivo je provjeriti njegovu usklađenost s važećim propisima, konzultirati s pravnikom ili agencijom za nekretnine.

 

Gdje pribaviti tabularnu izjavu?

Kao što je opisano, tabularnu izjavu izrađuje sam prodavatelj (odnosno njegov pravni zastupnik) i potpisuje je kod javnog bilježnika. Dakle, javni bilježnik je mjesto gdje se tabularna izjava formalno ovjerava.

Ovjera potpisa na tabularnoj izjavi košta nešto manje od 10 eura, a plaća ju u pravilu kupac nekretnine.

U praksi se ovo odvija na nekoliko mogućih načina:

 

Ako je tabularna izjava dio kupoprodajnog ugovora

Tada se cijeli ugovor (koji sadrži tabularnu klauzulu) ovjerava kod bilježnika prilikom potpisivanja. Nije potrebna posebna isprava, bilježnik potvrđuje potpise na ugovoru, čime je i tabularna izjava unutar ugovora ovjerena. Kupac poslije prilaže kopiju ovjerenog ugovora gruntovnici kao dokaz prava na uknjižbu.

 

Ako se tabularna izjava izdaje zasebno

Prodavatelj i kupac (ili samo prodavatelj) odlaze kod javnog bilježnika nakon isplate kupoprodajne cijene. Prodavatelj potpisuje pripremljeni tekst tabularne izjave pred bilježnikom, koji taj potpis ovjerava.

Bilježnik može prethodno provjeriti sadržaj izjave ili ga sastaviti po potrebi. Ovjerenu izjavu bilježnik predaje (ili prodavatelj uručuje) kupcu, koji je zatim koristi za uknjižbu.

 

Putem odvjetnika ili agencije

Često odvjetnik koji sastavlja ugovor pripremi i zasebnu tabularnu izjavu unaprijed. Ona se može potpisati kod bilježnika odmah uz ugovor, ali ostaviti kod neutralne strane (bilježnika ili agencije) do potvrde o uplati, kako je već opisano.

U nekim slučajevima, primjerice kod kupnje od države ili jedinica lokalne samouprave, nadležno tijelo izdaje službenu tabularnu izjavu (obično također ovjerenu kod bilježnika) nakon što kupac ispuni uvjete iz ugovora.

 

Ured za zemljišne knjige (gruntovnica) 

Gruntovnica nije mjesto gdje “dobivate” tabularnu izjavu, već mjesto gdje je predajete na uknjižbu.

Dakle, nakon što ste ishodili ovjereni dokument od bilježnika, podnosite gruntovnici prijedlog za upis vlasništva, prilažući tabularnu izjavu i ostale potrebne dokumente (ovjeren kupoprodajni ugovor, dokaz o identitetu i dr.).

Prema uputama Ministarstva pravosuđa, za uknjižbu na temelju kupoprodaje potrebno je ispuniti obrazac prijedloga, priložiti ugovor o kupoprodaji ovjeren od bilježnika (u izvorniku ili ovjerenoj preslici), dokaz o državljanstvu stjecatelja (osobna iskaznica, putovnica) te uplatiti sudsku pristojbu.

Tabularna izjava u suštini zamjenjuje potrebu da prodavatelj naknadno išta potvrđuje zemljišnoknjižnom sudu, sud vidi da je pristanak dan i stoga provodi upis.

 

Što ako prodavatelj odbije izdati tabularnu izjavu?

Iako su takve situacije rijetke, važno je znati da kupac nije bespomoćan ako prodavatelj neopravdano uskraćuje tabularnu izjavu nakon što je kupac ispunio svoje obveze.

Zakonski, prodavatelj je obvezan izdati tabularnu izjavu kupcu čim kupac plati ugovorenu cijenu.

Ako prodavatelj to odbija učiniti, kupac ima pravo raskinuti kupoprodajni ugovor bez ikakvih troškova po njega. Raskid ugovora znači da se transakcija poništava. Prodavatelj mora vratiti primljeni novac, a kupac nekretninu (ako ju je već preuzeo), čime se on štiti od situacije da je platio, a ne može se uknjižiti.

Druga mogućnost je pokretanje sudskog postupka. Kupac može tužbom zahtijevati od suda izdavanje tabularne izjave, odnosno tražiti da sud svojom presudom zamijeni pristanak prodavatelja.

Takva tužba (tzv. tužba radi predaje isprave podobne za uknjižbu ili tužba za prijenos vlasništva) dovest će do toga da sud, utvrdivši da je kupac sve platio prema ugovoru, donese presudu koja vrijedi kao tabularna izjava.

Tom presudom kupac može zatim ostvariti upis vlasništva unatoč protivljenju prodavatelja.

Kako bi se kupac dodatno zaštitio tijekom trajanja spora, moguće je zatražiti upis predbilježbe prava vlasništva na svoje ime u zemljišnim knjigama. To je privremeni upis koji signalizira da kupac polaže pravo na vlasništvo i osigurava mu prednost pred kasnijim upisima trećih osoba.

Naravno, ovakve su situacije ekstremne i najbolje ih je prevenirati.