Treba li građevinska dozvola za bazen u Hrvatskoj?

U današnjem tekstu pripremili smo sve što trebate znati o temi o kojoj se sve više priča - građevinska dozvola za bazen, kada je potrebna, a kada nije.

Treba li građevinska dozvola za bazen? Prema aktualnom propisu (Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima), ukopani bazeni tlocrtne površine do 100 m2 mogu se graditi bez građevinske dozvole, uz uvjet da se izradi glavni projekt​.

​To znači da manji privatni bazeni (primjerice oko 8 x 4 m, što je ~32 m2) spadaju u kategoriju za koju nije potreban upravni akt dozvole​.

Međutim, iako građevinska dozvola nije potrebna, obvezno je imati glavni projekt izrađen od ovlaštenog inženjera te poštovati sve propise i prostorno-planske uvjete (udaljenosti od međa, koeficijenti iskorištenosti parcele itd.).

Također, gradnju ovakvog bazena treba prijaviti nadležnom uredu za graditeljstvo najmanje 8 dana prije početka radova​.

Uporabna dozvola za bazen? Za ukopane bazene do 100 m2 nije potrebna ni uporabna dozvola (što je izričito propisano dopunama Pravilnika NN 98/2019)​, pojednostavljujući time proceduru nakon izgradnje.

Ako bazen prelazi 100 m2 tlocrtne površine ili ako nije ukopan u tlo (npr. nadzemni bazen trajne konstrukcije), tada je potrebno ishoditi građevinsku dozvolu prije gradnje​.

Drugim riječima, svaki veći bazen (površine >100 m2) ili konstrukcija bazena koja strši iznad razine tla ne spada u “jednostavne građevine” te podliježe redovnom postupku ishođenja dozvole. 

U postupku ishođenja dozvole za bazen obavezna je izrada glavnog projekta, ishođenje posebnih uvjeta (npr. komunalnih suglasnosti, vodopravnih uvjeta ako je potrebno) i nakon izgradnje provođenje tehničkog pregleda te dobivanje uporabne dozvole. 

Napominjemo da se u praksi izgradnja bazena često planira zajedno s gradnjom kuće – tada se bazen može uključiti u projektnu dokumentaciju za kuću i obuhvatiti istom građevinskom dozvolom. 

Time se unaprijed predvide sve instalacije za bazen i zadovolje prostorni uvjeti unutar jedinstvenog projekta kuće s bazenom.

Osim navedenog, potpuno su izuzeti od građevinske dozvole i manji vrtni bazeni ili ribnjaci do 1 m dubine (mjereno od okolnog tla). 

Takvi plići ukrasni bazenčići smatraju se dijelom uređenja okućnice i mogu se graditi bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta. 

Naravno, i za njih vrijedi poštovati lokalne komunalne propise (npr. da ne ugrožavaju stabilnost terena ili susjedne parcele).

Napomena: Privremeni montažni bazeni (npr. montažni ili gumeni bazeni koji se sezonski postavljaju, bez trajnog povezivanja s tlom) obično se ne smatraju građevinom u smislu Zakona o gradnji.

Za takve privremene bazene (koji se mogu rasklopiti i premjestiti) u pravilu ne treba dozvola, no preporučljivo je provjeriti lokalne propise ako je bazen veće dimenzije ili dulje postavljen, kako ne bi došlo do sporova sa susjedima ili komunalnim redarstvom.

 

Lokacijski uvjeti i prostorni plan

Bazen se smije graditi isključivo na građevinskom zemljištu (unutar građevinskog područja naselja ili izdvojenoj građevinskoj zoni) i, prema pravilniku, mora biti na čestici postojeće zgrade (pomoćna građevina).

To znači da se bazen najčešće gradi u sklopu okućnice postojeće kuće ili objekta. Gradnja bazena na poljoprivrednom (neizgrađenom) zemljištu nije dozvoljena bez daljnjeg – potrebno je prethodno promijeniti namjenu zemljišta u građevinsko kroz prostorni plan ili ishoditi odgovarajuće odobrenje, što je u praksi složen postupak.

Prema hrvatskim propisima, bazen na poljoprivrednoj parceli teoretski je moguć samo pod posebnim uvjetima i uz suglasnost lokalnih vlasti te izmjenu prostornog plana.

Stoga se prije bilo kakve gradnje na zemljištu izvan građevinske zone preporučuje konzultirati nadležni ured i provjeriti je li gradnja bazena dopuštena.

 

Prostorni plan i uvjeti udaljenosti

Svaka općina/grad kroz prostorni plan uređenja može dodatno propisati uvjete za gradnju bazena. Ti uvjeti mogu uključivati minimalnu udaljenost bazena od ruba parcele (međe), maksimalnu dozvoljenu izgrađenost parcele, koeficijent zelenih površina i slično.

Dobra vijest je da se površina bazena obično ne uračunava u izgrađenost čestice (jer bazen nije nadzemna građevina u punom smislu), što investitorima olakšava uklapanje bazena u dozvoljeni gabarit gradnje.

Ipak, potrebno je osigurati da bazen svojim položajem ne narušava prostorne standarde – npr. često se traži da bazen bude udaljen barem 3 m od susjedne međe, osim ako susjed ne da pristanak za manju udaljenost.

U nekim slučajevima bazen može biti i bliže međi (čak uz samu među) ako to dozvoljava lokalni plan i ako su poduzete mjere da se zaštiti susjedna parcela (npr. izgrađen potporni zid).

Svakako, investitor treba u fazi projektiranja provjeriti urbanističke uvjete za svoju česticu – lokacijsku informaciju izdaje nadležno tijelo (uredi za prostorno uređenje) i ona će pokazati što je na toj lokaciji dozvoljeno.

 

Instalacije i infrastruktura bazena

Glavnim projektom bazena detaljno se razrađuju konstruktivni elementi (statika, armirano-betonska školjka bazena) te instalacije – dovođenje vode, odvodnja i filtracija, električna instalacija za rasvjetu, bazenska tehnika i sl.

Svi ovi aspekti moraju biti usklađeni s tehničkim propisima. Na primjer, otpadnu vodu iz bazena (pri pražnjenju ili ispuštanju viška vode) nije dozvoljeno nekontrolirano ispustiti u okoliš – potrebno ju je spojiti na sustav odvodnje ili zbrinuti na način predviđen projektom, u skladu sa Zakonom o vodama i zaštiti okoliša. 

Također, ako se bazen nalazi u području zaštite voda (npr. vodozaštitna zona), projekt će morati zadovoljiti posebne uvjete vodopravnih uvjeta kako ne bi došlo do onečišćenja podzemnih voda.

 

Bazeni na obalnom području

Posebna pravila vrijede za gradnju bazena uz more, odnosno u obalnom pojasu. Hrvatske plaže i pomorska obala uživaju status pomorskog dobra, koje je opće dobro u vlasništvu Republike Hrvatske. 

Sukladno Zakonu o pomorskom dobru i morskim lukama, na pomorskom dobru nije dopušteno graditi građevine niti izvoditi druge zahvate bez odgovarajuće pravne osnove (npr. koncesije ili odobrenja države).

To praktično znači da izgradnja bazena na plaži ili uz more nije dozvoljena privatnim osobama. 

Primjerice, ako bi netko pokušao izgraditi bazen na dijelu obale koji je upisan kao pomorsko dobro, inspekcija će takvu gradnju smatrati protupravnom – u nedavnim slučajevima investitori su dobili kaznene prijave za bespravnu gradnju na pomorskom dobru. 

Prema novom zakonu, uvode se i pomorski inspektori koji odmah pokreću kaznene postupke za nelegalne gradnje na obali.

Osim samog pomorskog dobra, postoji i režim zaštićenog obalnog područja mora (ZOP) definiran prostornoplanskom regulativom. Unutar tog pojasa (širine 1000 m od obale, s posebnom strogoćom prvih 100 m), prostorni planovi uvjetuju što se smije graditi. 

U već izgrađenim naseljima, gradnja novih objekata u pravilu je zabranjena u pojasu do 70 m od obalne crte (osim iznimnih slučajeva infrastrukture ili javne namjene). 

Na neizgrađenom dijelu obale unutar naselja, u prvih 70 m smiju se eventualno planirati samo javne ili turističke građevine od posebnog interesa (npr. hotel), dok stambene ili rekreacijske građevine tu nisu dozvoljene. 

U turističkim zonama izvan naselja vrijede još stroža pravila: u pravilu se ništa ne smije graditi unutar 100 m od mora. 

Prostorni propisi propisuju da se nove turističke građevine (npr. apartmanska naselja, resorti) moraju planirati izvan pojasa od najmanje 100 m od obale​. 

Štoviše, u izdvojenim turističkim zonama zabranjena je bilo kakva gradnja objekata za smještaj, stanovanje, odmor ili rekreaciju u pojasu od minimalno 70 m od obale. 

Iz ovoga slijedi da privatne kuće za odmor i njihovi bazeni ne mogu nicati tik uz obalu ako to područje prethodno nije urbanizirano prije stupanja tih propisa.

U praksi, ako posjedujete nekretninu vrlo blizu mora, provjerite točno gdje je granica pomorskog dobra i koji su uvjeti prostornog plana. 

Bazen se smije graditi samo na dijelu parcele koji je izvan pomorskog dobra i izvan zone zabrane gradnje. Čak i tada, moguće je da će biti propisana minimalna udaljenost bazena od obale (npr. mora biti iza obalne šetnice ili zaštitnog zelenila). 

Također, gradnja uz obalu često podliježe i posebnim uvjetima zaštite okoliša – npr. ako se radovi odvijaju u zoni priobalnih ekosustava, možda će trebati ishoditi ocjenu utjecaja zahvata na ekološku mrežu (Natura 2000) ili mišljenje nadležnog tijela za zaštitu prirode.

 

Zaštićena područja, turističke zone, okoliš

Ako se planira bazen unutar nekog zaštićenog područja (nacionalni park, park prirode, rezervat i sl.), dodatno se primjenjuju odredbe Zakona o zaštiti prirode. 

Takve lokacije obično imaju stroge režime zaštite, pa gradnja uopće možda neće biti moguća osim u zonama koje prostorni plan tih područja izričito predviđa za gradnju. 

U slučaju dopuštene gradnje, nadležno tijelo za zaštitu prirode (npr. javna ustanova parka ili Ministarstvo gospodarstva i održivog razvoja) izdat će posebne uvjete koje projekt bazena mora zadovoljiti. 

To može uključivati mjere za očuvanje krajobraza, zaštitu biljnih i životinjskih vrsta, kontrolu buke i svjetlosnog onečišćenja, itd. 

Također, ako je područje dio ekološke mreže Natura 2000, provodi se Ocjena prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu – manji privatni bazen uglavnom neće imati značajan utjecaj, ali procedura može biti potrebna formalno. 

Investitor u takvim područjima treba računati na dužu proceduru i moguće restrikcije (npr. ograničenje korištenja kemikalija za dezinfekciju bazena kako ne bi utjecale na okolnu floru i faunu).

 

Turističke zone i objekti

Kod bazena koji su dio turističkih objekata (hoteli, turistička naselja, kampovi), osim građevinskih propisa primjenjuju se i propisi iz domene turizma i javnog zdravstva. 

Za bazene koji će koristiti gosti (javne upotrebe) propisani su minimalni higijenski i sigurnosni uvjeti – npr. prema pravilima, ako je bazen javni i dublji od 1,35 m, obavezno je osigurati spasioca na bazenu zbog sigurnosti kupača.

Također, voda u takvim bazenima podliježe redovitim sanitarnim kontrolama sukladno Pravilniku o sanitarnim i tehničkim uvjetima bazenskih kupališta (kojeg donosi Ministarstvo zdravstva). 

U turističkim zonama obalnog područja, kako je već spomenuto, prostorni planovi nameću veći pojas neizgrađenog područja uz more (100 m), što može utjecati na poziciju bazena unutar resorta. 

Često lokalni planovi za turističke zone propisuju i maksimalnu izgrađenost parcele (npr. 30%) i obvezu uređenja zelenih površina – bazeni se obično uračunavaju u tu krajobraznu cjelinu, ali ne kao izgrađena površina, već kao površina za rekreaciju. 

U svakom slučaju, pri projektiranju bazena u sklopu turističkog objekta, potrebno je ishoditi suglasnost nadležnog upravnog odjela za turizam (ako je predviđeno) te po završetku ishoditi kategorizaciju objekta (npr. hotel s bazenom dobiva odgovarajuću kategoriju).

 

Zaštita okoliša

Iako gradnja pojedinačnog privatnog bazena obično nema značajan utjecaj na okoliš, zakonodavstvo (Zakon o zaštiti okoliša) predviđa da veći zahvati mogu zahtijevati procjenu utjecaja na okoliš.

Primjerice, izgradnja vodenog parka ili kompleksa bazena u sklopu većeg turističkog naselja sigurno bi trebala proći postupak procjene utjecaja na okoliš, ili barem prethodne ocjene od strane nadležnog tijela. 

Za kućne bazene to obično nije slučaj, ali se svejedno moraju primijeniti mjere zaštite okoliša: bazen mora biti dobro izoliran kako bi spriječio gubitak vode u tlo, kemikalije (klor i sl.) moraju se skladištiti i koristiti prema uputama, a otpadne vode zbrinjavati propisno. 

Također, tijekom gradnje bazena izvođači trebaju paziti na pravilno odlaganje iskopane zemlje i građevinskog otpada. 

U priobalnim područjima, moguće je da će se tražiti i mišljenje o utjecaju na krajobraz (vizualni utjecaj na obalu). Sve ove mjere imaju cilj očuvati okoliš i osigurati održivost zahvata.

 

Postupak legalizacije bespravnog bazena

Što ako je bazen već izgrađen bez potrebne dozvole? U Hrvatskoj je proveden proces masovne legalizacije bespravnih građevina (prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama) zaključno s 2018. godinom.

Ako je vaš bazen izgrađen prije ključnog datuma (lipanj 2011.) i niste podnijeli zahtjev za legalizaciju do tada propisanih rokova, danas ga više nije moguće legalizirati po tom “ublaženom” zakonu, već se mora ići u redovni postupak. 

S druge strane, ako je bazen sagrađen nakon 2011. bez dozvole, tretira se kao nezakonito izgrađena građevina u prostoru.

Legalizacija naknadno podrazumijeva nekoliko koraka i može biti složena i skupa. 

Prije svega, potrebno je provjeriti ispunjava li bespravni bazen uopće uvjete prostornog plana – ako je, primjerice, izgrađen na lokaciji gdje plan ne dopušta bazen (npr. preblizu obale ili na poljoprivrednom zemljištu), legalizacija možda neće biti moguća i bazen bi se mogao morati ukloniti. 

Ako prostorni uvjeti dozvoljavaju, vlasnik treba angažirati ovlaštenog projektanta koji će izraditi tzv. snimak izvedenog stanja (glavni projekt postojećeg bazena, s ocjenom temelja, konstrukcije, instalacija). 

Tim se projektom, zajedno s dokazom vlasništva parcele, predaje zahtjev za naknadno izdavanje građevinske dozvole za već izvedeni bazen (tzv. legalizacija).

Nadležno upravno tijelo razmatra zahtjev, a uz izdavanje dozvole u pravilu će investitoru odrediti i kaznenu naknadu zbog gradnje bez dozvole. 

 

 

Ta se naknada propisuje posebnim propisom (Uredba o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene građevine) i ovisi o veličini objekta i zoni gradnje – praktično predstavlja penalizaciju za bespravnu gradnju. 

Vlasnik također mora platiti sve uobičajene doprinose (komunalni i vodni doprinos, ako već nisu plaćeni) i eventualno dodatnu kaznu građevinskoj inspekciji. Postupak legalizacije može zahtijevati i određene prilagodbe bazena kako bi zadovoljio propise. 

Na primjer, ako je izgrađen preblizu susjedne međe, možda će trebati ishoditi suglasnost susjeda ili izvesti dodatni zaštitni zid; ako nema odgovarajuću filtraciju, morat će je nadograditi i sl.

Važno je naglasiti da legalizacija nije zagarantirana – ako nadležne službe utvrde da objekt ne može biti legaliziran (jer ugrožava prostor ili je u zaštićenom pojasu gdje gradnja nije dopuštena), mogu rješenjem naložiti uklanjanje bazena. 

Stoga je uvijek bolje pravovremeno ishoditi dozvole nego kasnije snositi rizik i troškove legalizacije ili rušenja. 

U slučajevima gdje je legalizacija moguća, nakon izdavanja naknadne građevinske dozvole obavit će se tehnički pregled (ako ga već nije bilo) te izdati uporabna dozvola za legalizirani bazen, čime on postaje pravno uknjižen i “čist”. 

Prema iskustvima, postupak legalizacije bazena može koštati značajno (projektna dokumentacija, geodetski snimak, naknade, doprinosi, kazne) i potrajati, ali je u nekim slučajevima izvediv.

Savjetuje se stručna pomoć pravnika ili arhitekta tijekom tog postupka.

 

Ishođenje građevinske dozvole za bazen: dokumenti, troškovi i proces

Kada je za vaš planirani bazen potrebna građevinska dozvola, valja se pripremiti za standardni administrativni postupak ishođenja dozvole propisan Zakonom o gradnji i Zakonom o prostornom uređenju. 

Ključni koraci i dokumenti su:

Glavni projekt

Izrađuje ga ovlašteni arhitekt ili građevinski inženjer (često tim stručnjaka: arhitekt za uklapanje u prostor, građevinar za konstrukciju, strojar za instalacije bazena). 

Projekt mora biti u skladu s prostornim planom (provjerava se npr. da li je bazen dozvoljen na parceli, poštuje li udaljenosti, veličinu, itd.). Sastoji se od arhitektonskog situacijskog nacrta, konstrukterskog projekta bazenske školjke, projekta vodovoda i kanalizacije (hidrotehnički dio), elektroinstalacija (ako ima rasvjetu, pumpu) i sl. 

Također, prilaže se elaborat geomehanike (ispitivanje tla) ako je zahtjevno tlo, kao i projekt sigurnosti (za gradilište).

 

Dokazi o pravu gradnje

Investitor prilaže izvadak iz zemljišne knjige (dokaz vlasništva parcele ili prava građenja). Ako zahtjev predaje opunomoćenik, i punomoć.

 

Lokacijska informacija ili potvrda usklađenosti s planom

Iako se zasebna lokacijska dozvola za bazen obično ne izdaje (osim ako je riječ o kompleksnom zahvatu), upravni odjel će provjeriti da je projekt u skladu s prostornim planom.

Preporučljivo je prethodno ishoditi pisanu informaciju o namjeni parcele i uvjetima gradnje od lokalnog ureda.

 

Posebni uvjeti i suglasnosti

Tijekom izrade projekta, ishoduju se uvjeti javnopravnih tijela: npr. komunalnog poduzeća (vodovod i odvodnja) – da odobre priključak bazena na infrastrukturu, elektrodistribucije (ako je potrebno novo brojilo ili veći priključak za pumpe), te eventualno civilne zaštite (ako se radi o području podložnom poplavama ili klizištima), zaštite prirode (ako je zona ekološka ili blizu zaštićenog područja) i dr.

Sve te potvrde moraju biti pozitivne i uključene u projekt.

 

Podnošenje zahtjeva

Sa kompletnim projektom i prilozima, podnosi se zahtjev za građevinsku dozvolu nadležnom uredu (najčešće upravni odjel za graditeljstvo u županiji ili gradu). Plaća se upravna pristojba za zahtjev (relativno mala, npr. nekoliko desetaka eura).

 

Komunalni i vodni doprinos

Nakon što se izda građevinska dozvola, investitor je dužan platiti komunalni doprinos općini/gradu i vodni doprinos (Hrvatskim vodama), osim ako su ti doprinosi izuzeti. 

Za bazene kao otvorene građevine često postoje posebna pravila obračuna – primjerice, neke jedinice lokalne samouprave obračunavaju komunalni doprinos za otvorene bazene po površini ili volumenu bazena uz umanjenje (jer ne doprinose kao zgrada infrastrukturi). 

U mnogim slučajevima privatni bazeni manjeg gabarita mogu biti oslobođeni ili imati minimalan iznos doprinosa, no to ovisi o lokalnoj odluci. Vodni doprinos, koji se plaća za uređenje voda, uglavnom će biti simboličan za manji bazen, ali provjerite važeću uredbu ili tarifnik.

Gradilište i izvođenje radova

Po dobivanju dozvole i pravomoćnosti (8 dana od uručenja, ako nema žalbi), potrebno je prijaviti početak gradnje (imenovati nadzornog inženjera, izvoditelja radova, koordinatora zaštite na radu) i pridržavati se uvjeta gradilišta.

Tijekom gradnje može doći inspekcija provjeriti gradite li prema odobrenom projektu.

 

Tehnički pregled i uporabna dozvola

Nakon dovršetka bazena (i pratećih instalacija), ako je za njega izdana građevinska dozvola, potreban je tehnički pregled. Stručno povjerenstvo pregleda usklađenost izvedbe s projektom.

Ako je sve u redu, izdaje se uporabna dozvola koja službeno dopušta korištenje bazena. (Napomena: za bazene do 100 m2 ukopane, kako smo naveli, uporabna nije potrebna – no za veće ili one građene s dozvolom jest.)

Troškovi

Koliko košta dozvola za bazen? Osim samih građevinskih radova na bazenu, u budžet uračunajte troškove dokumentacije i naknada. 

Glavni projekt i inženjerske usluge mogu stajati nekoliko tisuća eura, ovisno o složenosti bazena i terena. Komunalni doprinos varira po lokaciji i volumenu – za tipičan obiteljski bazen često iznosi nekoliko stotina eura (ako nije oslobođen). 

Vodni doprinos je obično manji. Upravne pristojbe za dozvolu i uporabnu su skromne. 

Ukoliko angažirate i geodeta za iskolčenje bazena i evidentiranje u katastru (preporučljivo evidentirati legalno izgrađen bazen u katastar i zemljišne knjige radi uvećanja vrijednosti nekretnine), to nosi dodatni trošak.

 

Za kraj...

Konačno, važno je sve raditi u skladu s propisima od početka. Hrvatski zakoni – Zakon o gradnji, Zakon o prostornom uređenju, pripadajući pravilnici – detaljno uređuju ovu materiju i često se mijenjaju, pa uvijek provjerite aktualne propise ili se savjetujte sa stručnjacima. 

Pravilno ishođena dozvola i poštivanje uvjeta osigurat će da vaš budući bazen bude izgrađen bez pravnih komplikacija, na odgovarajući način i na zadovoljstvo svih uključenih.