Uporabna dozvola za kuću ili stan

Što je uporabna dozvola? Ukratko, uporabna dozvola je službeni dokument koji potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i da je sigurna za korištenje.

Izdaje ju nadležno upravno tijelo za graditeljstvo, u roku od 8 dana nakon uspješnog tehničkog pregleda objekta od strane povjerenstva osnovanog od strane tijela za graditeljstvo.

U nastavku teksta razmotrit ćemo pitanja o tome kada nije potrebna uporabna dozvola, gdje se ishoduje, kolika je cijena i druga važna pitanja.

Uporabna dozvola potvrđuje da građevina udovoljava svim tehničkim, sigurnosnim i zakonskim uvjetima. Bez nje, danas nije moguće legalno koristiti objekt ili ga prodati. Osim toga, potrebna je za priključke na infrastrukturu poput struje, vode i plina.

Prema Zakonu o gradnji, propisano je da zahtjev za izdavanje uporabne dozvole podnosi investitor, odnosno vlasnik građevine.

Uporabna dozvola ne nosi samo naziv uporabna dozvola. U vlasničkom listu nerijetko možete naići na Potvrdu glavnog projekta, Rješenje o izvedenom stanju ili druge akte koji ne nose specifično naziv Uporabna dozvola ali su joj ekvivalentni.

Kada nije potrebna uporabna dozvola?

Kada ne treba uporabna dozvola? Uporabna dozvola nije potrebna u sljedećim slučajevima:

Građevine izgrađene prije 15. veljače 1968. godine. Sve nekretnine koje su završene do ovog datuma smatraju se legalnima i ne trebaju uporabnu dozvolu. Dokaz o starosti građevine može biti: katastarski planovi, fotografije, izjava svjedoka. No, u vlasnički list bi trebalo biti upisano Uvjerenje da je građevina rađena prije 15. veljače 1968.

Ovisno o lokalnim zakonima, manje montažne konstrukcije ili pomoćne građevine (npr. šupe, garaže) ne zahtijevaju uporabnu dozvolu.

Sanacije postojećih objekata. Ako se radi o manjem održavanju ili adaptaciji koja ne mijenja namjenu ili osnovnu strukturu objekta.

Gdje se vadi uporabna dozvola?

Uporabna dozvola izdaje se u nadležnom Uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje. Postupak uključuje:

• Podnošenje zahtjeva,
• Prilaganje potrebne dokumentacije (građevinska dozvola, tehnički pregled, elaborati).
• Adrese i nazivi ureda nadležnih za graditeljstvo variraju ovisno o županiji ili gradu. Dokumentacija se predaje u uredu prema mjestu nekretnine.
• Osim osobnog podnošenja zahtjeva na papiru u nadležni ured, zahtjev za izdavanje uporabne dozvole može zatražiti i ovlašteni arhitekt u ime investitora putem eDozvole. 
• Ako niste u mogućnosti napraviti online zahtjev za izdavanje uporabne dozvole, provjerite popis nadležnih tijela za prostorno uređenje i gradnju. Odaberite županiju u kojoj se nalazi građevina i prikazat će vam se adresa i kontakt podaci.

Cijena uporabne dozvole

Koliko košta uporabna dozvola? Trošak izdavanja uporabne dozvole varira, a obično uključuje:

• Administrativne pristojbe od 20 do 100 eura.
• Trošak tehničkog pregleda. Ovisno o složenosti objekta, može iznositi nekoliko stotina eura.

Primjerice, za prosječnu obiteljsku kuću cijena tehničkog pregleda kreće se između 300 i 500 eura.

Kako izgleda uporabna dozvola?

Uporabna dozvola je službeni dokument koji sadrži:

• Naziv i adresu objekta,
• Podatke o investitoru,
• Broj građevinske dozvole,
• Datum završetka gradnje,
• Potvrdu o tehničkoj ispravnosti.

Koliko se čeka na uporabnu dozvolu?

Vrijeme čekanja ovisi o opterećenju i učinkovitosti nadležnog ureda. Iako postoje zakonski rokovi u kojima bi nadležno tijelo trebalo zakazati tehnički pregled i izdati Uporabnu dozvolu, ti zakonski rokovi često se premašuju. 

U praksi, rok za izdavanje uporabne dozvole se može odužiti i do godinu dana od dana završetka izgradnje građevine. Važno je kad će odjel za urbanizam zakazati tehnički pregled objekta. Nakon završenog tehničkog pregleda može proći još dva-tri mjeseca dok se uporabna dozvola ne ispiše.

Uporabna dozvola za kuće izgrađene prije 1968. godine

Za kuće izgrađene prije 15. veljače 1968. nije potrebna uporabna dozvola, ali je često potrebno dokazati da je kuća starija od tog datuma. To se dokazuje dokumentima poput starih katastarskih planova, zemljišnoknjižnih izvoda ili izjava svjedoka.

Što ako kuća nema uporabnu dozvolu?

Ako kuća nema uporabnu dozvolu:

• Nije moguće koristiti nekretninu u smislu kratkoročnog najma i kreditiranja
• Može biti problema s osiguranjem ili priključenjem na infrastrukturu u slučaju novih nekretnina,
• Ovdje treba naglasiti kako mnoštvo zgrada i kuća koje su građene u posljednjih 50ak godina nemaju uporabnu dozvolu. Većina tih nekretnina je legalizirana, no postupak legalizacije nije još uvijek završen za sve nekretnine.
• Ako građevina nema uporabnu dozvolu moguće je zaključiti kupoprodajni proces, no postoje određena ograničenja, kao što je nemogućnost kupnje putem kredita banke.

Razlika između uporabne i građevinske dozvole

Nerijetko se događa da vlasnici i budući vlasnici, namjerno ili ne, zamijene značenja uporabne i građevinske dozvole. Razlog je taj što se do 2007. godine kao dokaz legalnosti koristila građevinska dozvola. Vlasnici nekretnina koji su možda i imali uporabnu dozvolu istu nisu upisivali u zemljišne knjige.

Zakonskim izmjenama građevinska dozvola se izdaje prije gradnje i jasno definira pod kojim uvjetima će se gradnja odvijati. Uporabna dozvola potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s izdanom građevinskom dozvolom.

Za kraj...

Uporabna dozvola završni je korak u građenju nekretnine, važno je razumjeti njenu ulogu i osigurati potrebnu dokumentaciju za nekretninu. 

Ako niste sigurni treba li vam uporabna dozvola, posavjetujte se s lokalnim uredom za graditeljstvo.